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创近8年新低!去年全国商品房卖了117万亿,千亿房企只剩16家

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2024-05-18 【 字体:

经历长期的深度调整,房地产市场仍未走出弱周期。

1月17日,国家统计局发布2023年全国房地产市场基本情况,房地产开发投资额、房屋新开工面积、商品房销售面积、商品房销售额等重要指标均未回正。

2023年,全国房地产开发投资总规模为11.09万亿元,同比下降9.6%,创2017年以来新低;房屋新开工面积为9.5亿平方米,同比下降20.4%,创2007年以来新低;商品房销售面积为11.2亿平方米,同比下降8.5%,创2012年以来新低;商品房销售金额为11.7万亿元,同比下降6.5%,创2016年以来新低。

“2023年,行业全链条收缩,规模创下近10年或十几年新低,依旧是大幅度向下调整的一年。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,2023年下半年以来,尽管政策积极纾困,干预政策基本退出,但释放购房资格、鼓励加杠杆、刺激购房者入市的政策纾困逻辑,与当前房价下跌预期浓重不一致,这是市场继续下行的主因。

展望2024年,多家机构及业内人士均认为,商品房销售规模有望稳定在11亿平方米的支撑位水平,结构性机会仍然存在。

“一些较大的金融风险问题已经压制住了,或者说较好地防范化解了,包括企业、居民家庭层面。随着宏观经济的好转和房地产市场的调整,预计市场回暖向好趋势不变,市场信心也总体上朝着恢复的状态进行。”易居研究院研究总监严跃进表示。

“双11”时代

多地楼市未企稳回升,房地产行业开发投资、施工面积和新开工面积等多项核心数据呈下降趋势。

2023年,全国房地产开发投资110913亿元,同比下降9.6%,其中住宅投资83820亿元,同比下降9.3%;房屋施工面积838364万平方米,同比下降7.2%,其中住宅施工面积589884万平方米,同比下降7.7%;房屋新开工面积95376万平方米,同比下降20.4%,其中住宅新开工面积69286万平方米,同比下降20.9%。

“虽然2023年政策仍维持宽松,且热点城市重磅政策落地,但市场预期降低,房企投资相对谨慎,新开工仍维持较大降幅,拿地规模降低,带动投资增速持续走弱。后续房地产投资信心的回升依赖于市场端的改善。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示。

严跃进认为,今年以来,部分银行发布了2024年重点支持的房企名单,此类房企在2024年拉动投资方面应该会发挥积极作用。“各地要充分理解房企开发投资面临的难处,同时主动提供资金支持,做好融资和营销工作,积极稳投资,真正促进部分优秀房企投资工作率先发力。”

市场颇为关注的商品房销售面积、销售金额亦处于下降区间。

2023年,全国商品房销售面积111735万平方米,同比下降8.5%,其中住宅销售面积下降8.2%;商品房销售额116622亿元,下降6.5%,其中住宅销售额下降6.0%。

“楼市进入‘双11时代’——11亿平方米+11万亿销售额。”中原地产首席分析师张大伟表示,2012年全国商品房销售面积为11.13亿平方米,2023年的商品房销售面积是连续11年来的最低值;销售额11.66万亿元,是2016年来的最低值。“行业正处于转型期调整中,市场底部还未出现。”

王小嫱认为,2023年商品房销售规模再创新低,原因指向新房市场面临房企信用风险,项目交付风险,购房者对于购买期房较为谨慎,将目光转向二手房,新房的预售制度及预售监管制度亟需改革。

销售低迷,房企投资信心缓慢修复。2023年,全国房地产开发企业到位资金127459亿元,同比下降13.6%,跌幅较2022年收窄12.3个百分点。

“今年年初,两部门联合发文建立合理融资机制,对出险房企给予展期、新增贷款、调整还款安排等金融支持,2024年资金面有改善空间。但由于销售端的上升动力仍较弱,房企投资信心难以大幅度恢复。”王小嫱表示。

千亿房企只剩16家

2023年,房地产市场仍未走出弱周期,预期支撑不足,百强房企销售规模进一步收缩。

克而瑞统计数据显示,2023年百强房企实现销售操盘金额54049.5亿元,同比下降16.5%,降幅较2022年有所收窄,但尚未实现止跌企稳。累计业绩同比下降的百强房企数量占比近七成,有31家同比降幅超过30%,民营房企占27家。

央国企展现出较强韧性和修复能力。中海地产、华润置地、招商蛇口、建发房产、华发股份、越秀地产等销售规模均实现正增长,联发集团、国贸地产、象屿地产等多家地方国企的增幅超过20%。

销售规模缩量,亦导致百强门槛继续下移。克而瑞称,各梯队门槛均降到近年最低值。具体来看,TOP 10房企保持韧性,销售操盘金额门槛为1613.7亿元,同比下降3.5%;TOP 20、TOP 30门槛变动剧烈,分别下降25.4%、25.2%至599亿元、379.4亿元;TOP 50门槛下降20.9%至234.8亿元;TOP 100门槛堪堪过百亿,下降至110.4亿元,可供对比的是,2021年百强门槛为200.3亿元。

千亿房企数量再减。2023年仅16家规模房企全口径销售金额超过千亿,2022年有20家,2021年、2020年均有43家。

对于2024年的市场走势,多家机构均持谨慎乐观态度。

中指研究院认为,长期来看,房地产市场十万亿规模仍在,不同城市、不同需求仍有结构性机会。“房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复。乐观情形下,2024年,宏观经济持续恢复,居民置业意愿有所好转,叠加城中村改造如期推进,全国商品房销售面积或可实现小幅增长;中性情形下,2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%,规模在11亿平方米左右;悲观情形下,全国商品房销售面积下降约8.6%,规模低于11亿平方米。”

中银证券表示,2024年需求端政策仍将维持宽松态势,近期一线城市的购房政策大力度放松,将对整体房地产市场信心的重塑和预期回升具有积极作用,“我们预计2024年销售降幅较2023年有所收窄,全年全国商品房销售面积同比下降6%,销售金额同比下降8%,未来将逐步回归真实住房需求的水平。”

克而瑞认为,当前行业仍处在风险出清期,虽然近期政策面不断优化、释放利好,监管层支持房地产企业合理融资需求、提振市场信心,但购买者信心和行业预期的修复尚需时日,预计销售低迷态势短期内难以扭转,企业销售去化及回款还将持续承压。

“中国房地产市场开发规模每年仍将保持在10亿平方米左右,发展仍有支撑,但需求结构已经发生变化。”克而瑞建议,房企需要尽快适应市场新变化,推进供给侧改革,挖掘不同城市、不同需求结构性机会,同时做好营销推广,提升货值变现能力。

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